宮崎不動産投資ナビ

• リフォームしてから売ったほうがお得？
• 満室で室内が見られませんが、売却できますか？
• 入居者には、いつ所有者が変わることを伝えれば良いですか？
• 建物が古く取り壊して売りたいが、入居者が住んでいます。
  どうすればよいでしょう。
• 借入金額が物件の相場価格より多く残っていますが、売却できますか？

リフォームを行った後の効果によります。
リフォームを行って綺麗にする事により買主様に好印象を与えるかもしれません。しかし収益不動産は居宅系の実需型不動産と違い、外観等の【見た目】に加えて【収益率】も価格を決める大きなポイントになります。例えば入居率40％の収益率が低い投資物件に300万円のリフォームを行いその分、売値を300万円上げても入居率（収益率）が上がっていなければ販売に対するリフォームの効果は望めません。むしろ、購入者としては、売値を300万円下げて貰った方が自分の好きなようにリフォームできるので売れやすいかもしれません。したがって、リフォームを行って売値を上げる場合は相応の収益率向上が前提となります。売却前にリフォームをされる際は一度ご相談ください。

室内が見られなくても売却は出来ますが、室内の状況を教えていただく必要があります。例えば、床であれば和室なのかフローリングの床なのかなどです。入居者が退去した後に買主様が「こんなはずではなかった」となればトラブルの原因となります。買主様からすれば満室で購入する方がうれしいし、満室の物件はやはり人気がありますので、その点だけ注意すれば全く問題ありません。

売買を担当した仲介会社か新しい管理会社より通知いたしますので、売主様から特段お伝えする必要はありません。しかし、お伝えいただけると入居者の方も安心されますし次のオーナーである買主様もスムーズに運営が引き継げます。

状況に応じて異なりますが、２通りの売却方法が考えられます。１つ目は入居者に移転していただき空屋になった後、更地にして売却する。２つ目はそのままの状態で売却する。１つ目の方法は時間と手間と労力を要しますが、２つ目より高く売る事が出来ます。２つ目は１つ目より安くはなりますが、手っ取り早く売却が終了します。売主様の現状と売却後の計画によってどちらかを決められる事をお勧めします。

売却は可能ですが、残った借り入れは返済計画を立てる必要があります。現状、アパートを持つ事でデメリットが多い状態になった場合、金融機関に状況説明と今後の方針について協議を行い、売却したことにより状況が好転するのであれば借入金が残った状態でも応じてくれます。