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そもそも不動産投資とは、一言で言い表すと「利益を得る目的で不動産に資金を投入すること」となります。具体的には大きく分けて２つの方法があります。資金投下（例えば購入及び建築等）した不動産を人に貸して定期的に賃料という利益を受け取る方法と、その不動産に投資した金額以上で売却して売却利益を得られる方法の２つの方法で不動産投資を行います。
〇不動産によって得ることのできる利益
不動産投資の最大の魅力はアパートの１部屋を入居者に提供し毎月安定した収入を確保できる投資だということです。
例えば株式投資であれば、配当金の受け取りは年間数回に限られますが、不動産投資は毎月受け取ることが出来ます。
また異なる点はその収益が突然「0」になる可能性が極めて低いことが挙げられます。
株式投資であれば、配当金が会社の業績やそれらを取り巻く環境によって急激に変動しますが、不動産投資においては入居者が住んでいる限り、収入を得ることが出来ます。
しかも入居者の入れ替わりは年単位ですので、安定した収入が毎月見込めると考えても良いでしょう。
したがって将来不安視されている老後年金の備えとしても有効的です。
| 不動産 | 株 式 | |
|---|---|---|
| 配 当 | 毎 月 | 年に数回 |
| 安定性 | 貸していれば◎ | 様々な影響を受ける |
現在、投資商品として挙げられる預金や投資信託等々の金融商品は、一様に金利水準が低く、満足なリターンを得ることが難しい状況にあります。
高金利通貨預金や、新興国株式など投資妙味がある商品もあるかもしれませんが、その分リスクも高く、着実な資産形成の軸に据えるには適していません。
これと比較して不動産投資は、収益率（＝賃料収入から管理費等コストを差し引いた純賃料利回り）が殆どの物件で約９～１３％あり、その賃料も下振れリスクが低いため、利回り水準、安定性を兼ね備えた「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品として考えることができます。
| 預 金 | 証 券 | 不動産 | |
|---|---|---|---|
| 収 益 | 金 利 | 配当、値上り益 | 賃料、売却益 |
| リスク | 銀行の破綻 | 投資先の業績悪化 | 不動産の減失 |
| 分 類 |
ローリスク ローリターン |
ハイリスク ハイリターン |
ミドルリスク ミドルリターン |
不動産投資を行う際に指標とするものがあり、そのひとつに「利回り」があります。
利回りとは「投資金額に対する年間の収入割合」を（％）で表示したものがそれにあたります。
ただし、指標である不動産の利回りは購入時点と運営時点では異なる場合があり、あくまで予想にすぎないということを理解しておかなければなりません。
また不動産投資は他の投資商品と違い、購入または建築する際に本体価格とは別に登記費用などの諸経費が別にかかることや、購入後の運用中もいろいろと費用が発生する為、実際に手元に残る利回りは異なる数値となります。
したがって２つの利回りによって判断することになります。
〇不動産投資、２つの利回り
| 表面利回り（％） | 年間収入÷不動産価格 |
|---|---|
| 実質利回り（％） | （年間収入?諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費） |
アパート経営で安定収入を確保するためには、不動産の持つ潜在力を最大限に活かし収益力を維持・向上させる工夫が必要となります。
まずは潜在力の最大化ですが、ここで言う不動産の潜在力とは主にアパートの部屋に対する換価率です。
入居率が高いほど潜在力を発揮している事になります。
物件の供給量が多い現在において安定収入を得るためには３つのポイントを押さえる必要があります。
〇入居率を上げる３つのポイント
| 賃 料 | 貸し方 | 商 品 |
|---|---|---|
| 周辺相場との比較 | 敷金等の契約条件 | 不動産の品質 |
アパート経営では上記のような工夫によって不動産のもつ潜在力を発揮することが出来ます。
次に収益力の維持・向上ですが、ここでは主にアパート運営時におけるランニングコストの削減による収益力の拡大、自動販売機設置やアンテナ設置等による付帯収益の創造となります。
