宮崎不動産投資ナビ

• どのような方が購入されていますか？
• どのエリアで物件を購入すれば、入居率は安心でしょうか？
• １棟アパートと区分所有マンション、購入するならどちらが良いのでしょうか。
• 購入時に自己資金はいくら準備した方が良いでしょうか？
• 自宅と投資物件、どちらから購入すべきでしょうか。

【将来的な収入確保目的や資産活用目的の買主様が多いようです。】

ご職業や年齢等々、基本的に千差万別ではありますが、共通している所として、最初のきっかけとしては将来的な老後に備えた収入確保や他の金融資産（預金や株）等の代替え資産として始められる方が多いようです。
なお、収益不動産のメリットとして挙げられる「節税」や「生命保険代わり」といった理由で始められる方は以外と少なく、実際に始められて初めて気づく方もなかにはいらっしゃいます。

【長期保有において絶対安心と断言できるエリアはないでしょう。重要な事はバランスです。】

収益不動産はインカムゲイン（長期収益）を目的にした不動産投資です。
中古の収益不動産であれば、金融機関への借入期間が10年?20年、新築であれば20年?30年ですので、その期間同じ場所と建物で賃貸の募集を行います。過去の宮崎市内を振り返っても、現在、需要の多いと言われる地域が10年前は農地だったり、逆に20年前は新興住宅地であった場所が現在では空屋が多かったりと、長い期間の中では移り変わりがあります。
収益不動産を購入する際は、エリアだけにこだわり過ぎず、間取りや収益率等の総合的なバランスで想定入居率を判断することが重要といえます。

【どちらで不動産投資をするか？よりもどちらの特性が自分に合っているかが重要】

区分マンションと一棟アパート、どちらにも不動産投資をする上でのメリット・デメリットがあります。
区分マンションは、なんといっても１棟アパートに比べ小額で投資を始められ、借入金も少なく済むメリットがあります。また、購入する地域を分けることで、災害や入居需要のリスクを分散することもできます。
しかし、他のオーナーとの兼ね合いで、リフォームや入居条件の緩和（ペット可にするなど）が簡単にできないというデメリットがあります。
一方でアパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合は、よほどのことがない限り全室が空室になることはないため、収益面で損益分岐点より下回るリスクが少ないメリットがあり、リフォームや入居条件の緩和も比較的自由に行なうことができますが、購入する金額が大きくなるほか、需要低下を分散できないなど、どうしても一つの物件に対するリスクは増えてしまいます。
どちらかを選ぶ基準としては、今後の投資目標や自身のライフスタイルに合った方を選ぶようにしましょう。

【絶対ではありませんが目安として価格帯によって１割?２割程度は必要】

お借り入れする際の融資金額にもよりますが、金融機関としては通常物件価格の２割から３割を自己資金として投下する事を推奨しているようです。
しかし例外のケースは多く、物件本体価格を融資利用し購入時の諸経費（物件価格の約７％?８％が目安）を自己資金で利用される方も多い様ですが、目安として購入後の運営予備費も含めて、希望される価格帯の1割?2割程度は自己資金としてお考えになられていた方が良いでしょう。
また、初めて購入する上での自己資金は、金融機関の担保評価に対する補足金の意味もありますが、１棟目の場合、事業資金として、それまでのアパート事業に対する意欲や熱意として評価される場合もあります。

【自宅は後回しの方が効率的なようです。】

金融機関とお申し込み者によって考え方は変わりますが、住宅ローンは、様々なローン商品があるように比較的融資の通りやすいローンです。
一方、投資用不動産の融資は事業性融資となるため、様々な角度から評価や審査が行われますので、住宅ローンに比べると通りにくいと言えます。
よって、現在の給与収入に対してご自宅等の収入を生まないお借入金額が大きいと、自宅用とはいえやはりお借入総額を気にされる金融機関の方が多いようです。逆に、投資用不動産を購入されてからご自宅を購入する際は、副収入として不動産収入がありますから、住宅ローン返済もしやすくなり、その分柔軟に対応していただけるようです。
※逆に県外からの移住者が地銀で申し込みされる際は、ご自宅を所有されていた方がアパートローンを申し込みやすいケースもあります。